Quando você comprou o imóvel, pagou, mas o vendedor sumiu, faleceu ou se recusa a outorgar a escritura. A ata notarial é a primeira peça do procedimento — e o caminho extrajudicial pode resolver o seu caso sem processo judicial (Lei nº 14.382/2022).
A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento administrativo, criado pela Lei nº 14.382/2022, que permite ao promitente comprador obter a transferência da propriedade do imóvel diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, suprindo a manifestação de vontade do vendedor que se recusa, está inerte ou impossibilitado de outorgar a escritura definitiva (art. 216-B da Lei nº 6.015/1973).
Na prática, ela substitui a antiga ação judicial de adjudicação compulsória nos casos em que a documentação é robusta e não há litígio real — entregando o mesmo resultado em fração do tempo e do custo.
A ata notarial, lavrada por um Tabelionato de Notas, é a peça probatória central do procedimento. Ela atesta, com fé pública, três fatos:
(1) a existência do negócio jurídico promissório com o requerido; (2) o adimplemento do preço pelo requerente; e (3) o inadimplemento da obrigação de outorgar o título translativo de propriedade pelo requerido.
Com a ata em mãos, o(a) advogado(a) constituído(a) protocola o requerimento no Registro de Imóveis competente, que conduzirá o restante do procedimento.
A adjudicação compulsória extrajudicial é a via correta quando os três sinais abaixo aparecem juntos na sua história. Confira se é o seu caso:
Você tem promessa de compra e venda, contrato de cessão de direitos ou “contrato de gaveta”. Pode estar registrado na matrícula ou não — para esta via, tanto faz.
Você quitou tudo o que era devido, com recibos, comprovantes bancários, PIX, DOC, mensagens de quitação ou qualquer combinação que prove o pagamento total.
O vendedor sumiu, faleceu, sua empresa fechou, está em local incerto ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório para outorgar a escritura definitiva.
A lei reconhece cinco cenários típicos de inadimplemento da outorga. Em todos eles, a ata notarial é cabível — desde que o requerente apresente a prova adequada à hipótese.
O vendedor está vivo, identificável, mas não responde, ignora pedidos ou se recusa expressamente a comparecer ao cartório para a escritura.
Prova aceitaMensagens de WhatsApp, e-mails, prints datados, recusa formal por escrito ou notificação extrajudicial por Cartório de Registro de Títulos e Documentos.O vendedor original morreu. Os herdeiros não outorgam a escritura amigavelmente, ou não foram localizados, ou o inventário não foi concluído.
Prova aceitaCertidão de óbito + declaração do requerente, sob as penas da lei, de que herdeiros/inventariante não outorgam ou estão inertes.A construtora, incorporadora ou pessoa jurídica vendedora encerrou suas atividades. Não há mais quem represente a vendedora para outorgar a escritura.
Prova aceitaCertidão de baixa do CNPJ na Receita Federal e, se houver, ficha cadastral da Junta Comercial atestando o encerramento.O vendedor sumiu, mudou-se sem deixar endereço ou está em paradeiro ignorado. Tentativas razoáveis de localizá-lo foram infrutíferas.
Prova aceitaDeclaração formal do requerente, sob as penas da lei, de lugar incerto e não sabido. O Oficial de Registro de Imóveis fará a notificação por edital.Você adquiriu por uma sequência de “contratos de gaveta”: A vendeu para B, B cedeu a C, C cedeu a você. Nenhum desses negócios chegou a virar escritura.
Prova aceitaTodos os instrumentos da cadeia (originais ou cópias autenticadas), cada um legível, assinado e correlacionável com a quitação respectiva.Você não tem mensagens, não notificou e não consegue documentar diretamente a recusa — apenas o silêncio prolongado do vendedor.
Prova aceitaDeclaração de inércia na própria ata. A notificação formal será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis no curso do procedimento (art. 440-S, Prov. CNJ 149/2023). Você não precisa ter notificado antes.O procedimento envolve duas serventias com papéis distintos. O Tabelionato de Notas lavra a ata atestando os fatos (com fé pública). O Registro de Imóveis faz a qualificação registral e decide sobre a transferência. Quatro fases bem definidas, do primeiro contato ao registro:
A adjudicação é um ato jurídico, não uma mera constatação documental. Antes da lavratura, é prudente que um(a) advogado(a) faça a triagem: confere a higidez do contrato, a continuidade da cadeia de cessões (se houver), a robustez da prova de quitação e a hipótese adequada de inadimplemento. Isso evita lavrar uma ata inviável no Registro de Imóveis. Por isso o cartório recomenda fortemente a presença de advogado já nesta etapa, embora a lei não a exija.
Você comparece ao Tabelionato com os documentos da cadeia contratual, as provas de quitação e os documentos do inadimplemento. O tabelião lavra a ata atestando os três fatos com fé pública. Pode ser assinada presencialmente, em diligência ou por e-Notariado. No próprio ato, recomenda-se outorgar procuração ao(à) advogado(a) com poderes especiais para responder a eventuais exigências do Registro de Imóveis sem que você precise retornar (art. 661, § 1º, do CC).
O(a) advogado(a) elabora o requerimento de adjudicação compulsória, anexa a ata, o contrato, as provas de quitação e as certidões dos distribuidores cíveis (Justiça Estadual e Federal, da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, em nome do requerente e do requerido) — exigidas pelo art. 216-B, § 1º, IV, da LRP — e protocola tudo no Registro de Imóveis competente. A representação por advogado é obrigatória nesta fase.
Se o requerido ainda não foi notificado, o Oficial o notifica concedendo 15 dias para outorgar voluntariamente a escritura. Findo o prazo sem manifestação ou com aceitação tácita, o Oficial faz a qualificação registral e decide. Sendo deferido, abre matrícula em seu nome. Havendo impugnação fundamentada e sem acordo, o procedimento é extinto e remetido à via judicial — sendo a ata notarial integralmente aproveitada como prova.
Esta é a confusão mais comum, e queremos resolvê-la antes de qualquer pagamento.
Por força do art. 440-G, § 2º do Provimento CNJ nº 149/2023, o tabelião é obrigado a registrar no próprio texto da ata, palavra por palavra:
“Esta ata não tem valor de título de propriedade, servindo apenas à instrução do pedido de adjudicação compulsória perante o Oficial de Registro de Imóveis e como meio de prova em eventual processo judicial.”
Quem reconhece (ou não) a sua propriedade é o Oficial do Registro de Imóveis, no exercício do juízo de qualificação registral — ele analisa juridicamente o conjunto (ata, contrato, provas de quitação, prova do inadimplemento, certidões) e profere decisão fundamentada. A transferência efetiva ocorre apenas com o registro do ato de adjudicação na matrícula (art. 1.245 do CC). Caso o Registrador apresente exigências, o(a) advogado(a) tem oportunidade de saneamento; caso indefira, isso não impede a busca pela via judicial — e a ata produzida aproveita lá também.
A documentação se divide em dois blocos, conforme a etapa e a responsabilidade. Reúna o bloco A para o cartório; o bloco B é responsabilidade do(a) advogado(a) na fase do Registro de Imóveis.
Os tropeços que mais inviabilizam pedidos de adjudicação no Registro de Imóveis.
Lavrar a ata e guardá-la na gaveta achando que já é o dono. Não é. A ata atesta fatos; a propriedade só se transfere com o registro do ato de adjudicação na matrícula, deferido pelo Oficial de Registro de Imóveis.
Tela do sistema do Registro de Imóveis não substitui a certidão de matrícula formalmente emitida pelo Oficial, com data, assinatura e validade. O cartório só lavra a ata mediante a certidão original, dentro do prazo de 30 dias.
Procuração “para todos os fins” pode ser recusada pelo Oficial de RGI por insuficiência de poderes. Para a adjudicação compulsória, são necessários poderes expressos e específicos para a representação na lavratura da ata e no requerimento.
Quem comprou de quem comprou de quem comprou — cada elo precisa estar documentado. Faltou a cessão intermediária? O ponto de partida (titular da matrícula) não bate com o cedente do primeiro contrato? O Oficial devolve o pedido por violação da continuidade registral.
A soma dos comprovantes precisa equivaler ao preço integral contratado. Se faltar comprovação de parcela, a ata não pode atestar o adimplemento. Sem quitação plena demonstrada, a via extrajudicial não se aplica.
Não precisa. A notificação formal pode ser feita por Cartório de Registro de Títulos e Documentos antes ou depois da lavratura da ata, ou ainda pelo próprio Oficial do Registro de Imóveis no curso do procedimento (art. 440-S, Prov. CNJ 149/2023). A ata pode ser lavrada antes de qualquer notificação.
Lavrar a ata para depois descobrir que o caso não comporta a via extrajudicial é desperdício de tempo e custo. Como se trata de um ato jurídico, a análise prévia da viabilidade — feita por advogado(a) sobre contrato, cadeia e quitação — é o investimento mais inteligente do procedimento.
As dúvidas que mais aparecem no balcão e no WhatsApp do cartório.
Não. A ata é apenas um documento probatório, com fé pública, dos três fatos: existência do contrato, quitação do preço e inadimplemento da outorga. A transferência da propriedade só ocorre depois, quando o Oficial do Registro de Imóveis defere o pedido de adjudicação compulsória e registra o ato na matrícula (art. 1.245 do Código Civil).
Sim. A irretratabilidade do compromisso de compra e venda independe de prévio registro no fólio real, conforme a Súmula 239 do STJ e o art. 216-B, § 2º, da Lei nº 6.015/1973. Mesmo um “contrato de gaveta” serve, desde que legível, assinado pelas partes e correlacionável com a prova de quitação.
Sim, e a via extrajudicial foi desenhada exatamente para esses casos. Em caso de falecimento, basta apresentar a certidão de óbito e declarar que herdeiros/inventariante não outorgam ou estão inertes. Em caso de empresa extinta, basta a certidão de baixa do CNPJ na Receita Federal. Se o vendedor está em lugar incerto, basta a declaração formal — o Oficial de RGI fará a notificação por edital.
Não. A notificação extrajudicial por Cartório de Registro de Títulos e Documentos pode ser feita antes ou depois da lavratura da ata, conforme a estratégia adotada com o(a) advogado(a). Você também pode optar por apenas declarar a inércia na ata — nesse caso, o próprio Oficial do Registro de Imóveis fará a notificação formal no curso do procedimento (art. 440-S, Provimento CNJ nº 149/2023).
Para a lavratura da ata no Tabelionato, a presença de advogado(a) não é exigida por lei, mas é fortemente recomendada. A adjudicação é um ato jurídico, e a triagem prévia da documentação — contrato, cadeia, quitação, hipótese de inadimplemento — evita lavrar uma ata que será inviável no Registro de Imóveis. Para o protocolo do requerimento perante o Oficial de RGI, a representação por advogado é obrigatória por lei (art. 216-B, caput, da Lei nº 6.015/1973). O cartório não indica profissionais.
Sim. O art. 440-G, § 6º, do Prov. CNJ 149/2023 prevê expressamente como meios de prova: comprovantes bancários (PIX/TED/DOC), recibos, termos de quitação, declaração de IR, depósitos judiciais, mensagens eletrônicas e averbações em loteamento. WhatsApp e e-mails são materializados na própria ata pelo tabelião, com descrição minuciosa do conteúdo, número de telefone, data e remetente.
Pode haver. O art. 440-G, § 6º, I, do Prov. CNJ 149/2023 admite a presunção de quitação pela última parcela (art. 322 do CC) acompanhada de certidões que demonstrem a inexistência de cobrança no prazo prescricional. Também valem declarações de IR, mensagens eletrônicas, depósitos antigos e demais elementos. Se o conjunto for muito precário, a via extrajudicial pode não comportar — é parte da triagem.
Sim. Diferente da usucapião, a ata notarial de adjudicação compulsória pode ser lavrada por qualquer Tabelionato de Notas escolhido pelo requerente — o art. 216-B da LRP não fixa competência territorial para a ata. O registro, esse sim, é feito obrigatoriamente no Registro de Imóveis da situação do bem. Se o seu caso exigir diligência presencial no imóvel, este cartório só consegue realizá-la em Jundiaí/SP. Para imóveis fora, lavramos a ata sem diligência local.
Sim. Diferente da usucapião (aquisição originária), a adjudicação compulsória é uma aquisição derivada — substitui a outorga da escritura. Portanto, há incidência de ITBI, recolhido junto ao município da situação do imóvel e exigido pelo Oficial no momento do registro da transferência na matrícula.
Se a impugnação for infundada, o Registrador pode afastá-la e seguir com o registro. Se for fundamentada e não houver acordo, o procedimento extrajudicial é extinto e a questão precisa ser levada à Justiça comum, com a ação de adjudicação compulsória do art. 501 do CPC. Em qualquer cenário, a ata notarial já lavrada é integralmente aproveitada como prova no processo judicial.
Sim. A ata pode ser assinada presencialmente, em diligência ou por e-Notariado (videoconferência com certificado digital notarizado). A escolha do meio é definida no agendamento, considerando a localização das partes e a eventual necessidade de diligência ao imóvel.
Os emolumentos não são fixados pelo cartório. A ata possui conteúdo econômico (art. 440-AM, Prov. CNJ 149/2023) e os emolumentos são calculados conforme a tabela vigente do Estado de São Paulo (Lei Estadual nº 11.331/2002), tendo como base o valor venal ou de mercado do imóvel — o que for maior. Para um orçamento personalizado do seu caso, faça a análise prévia ou consulte a tabela vigente.
Antes de preencher, confira o checklist mínimo. Não precisa estar tudo pronto — onde faltar, anotamos e orientamos.
Pronto para começar? O pedido é online: você envia os documentos, a gente lê, confere e avisa o que falta.
Fazer o pedido online →Em até 3 dias úteis nossa equipe analisará as informações e devolverá uma orientação personalizada por e-mail e WhatsApp, indicando os próximos passos viáveis para o seu caso.
Falar agora pelo WhatsApp