Escritura de Dação em Pagamento · Castelo das Águas — 2º Tabelionato de Notas de Jundiaí

O que é a dação em pagamento

Em uma frase: você entrega um bem para o credor aceitar como pagamento de uma dívida que já existia. Em vez de pagar em dinheiro, o devedor oferece um imóvel (ou outro bem) e o credor concorda em receber esse bem para encerrar — total ou parcialmente — a obrigação.

É um instituto previsto no Código Civil (artigos 356 a 359). A lei chama esse acordo de negócio jurídico bilateral: só funciona quando o credor concorda expressamente em receber o bem no lugar do que era devido. Se ele não concordar, não há dação — o credor não é obrigado a aceitar prestação diferente da que foi originalmente pactuada (art. 313 do CC).

Por que se chama assim? Em latim, datio in solutum — literalmente "dar em solução". A vontade que move o ato é o animus solvendi (vontade de pagar/quitar), e não o animus emendi (vontade de comprar). É essa diferença de intenção que separa a dação da compra e venda comum.

Quando o bem dado em pagamento é um imóvel e as partes lhe atribuem um preço, a lei manda aplicar as regras da compra e venda (art. 357 do CC). Por isso, embora a essência seja diferente, na prática a dação de imóveis exige os mesmos cuidados de uma escritura de venda — incluindo outorga conjugal, ITBI e registro.

Quando faz sentido usar

A dação em pagamento entra em cena quando o devedor não tem (ou não quer ter) liquidez em dinheiro, mas tem patrimônio que o credor aceita receber. Os usos mais frequentes:

Encerrar uma dívida em aberto. O devedor está sem caixa, mas tem um imóvel livre — e o credor prefere receber o bem a esperar uma execução judicial.
Composição amigável fora do tribunal. Em renegociações de dívidas civis ou comerciais, é comum chegar a um acordo em que o devedor "paga" entregando um bem.
Encerrar contratos de mútuo, confissões de dívida e notas promissórias. A dação substitui a obrigação original em dinheiro pela transferência do bem.
Acordos judiciais homologados. Quando uma sentença ou acordo prevê o pagamento, o devedor pode oferecer um bem em substituição ao valor.
Inventário e partilha. Em situações específicas, a dação pode ser usada para equalizar quinhões hereditários (com cuidado, em casos pontuais).

Regra de bolso Se já existe uma dívida líquida e certa, e tanto o devedor quanto o credor preferem encerrá-la pela entrega de um bem, a dação em pagamento é o caminho. Se não há dívida prévia, o ato adequado é outro — provavelmente uma compra e venda, uma permuta ou uma doação.

Não é compra e venda. Não é permuta. Não é doação.

A confusão mais comum (e perigosa) é tratar a dação como se fosse uma compra e venda. O que muda, na prática, é o motivo pelo qual o bem está sendo transferido — e isso tem efeitos jurídicos e fiscais reais.

Dação × Compra e venda. Na compra e venda, o comprador paga um preço em dinheiro pelo bem (animus emendi). Na dação, já existia uma dívida — e o bem é entregue para extinguir essa obrigação prévia (animus solvendi). Se você fizer uma "compra e venda" sem que tenha havido pagamento real em dinheiro, e o que existia era uma dívida sendo abatida, o ato pode ser questionado como simulação.

Dação × Permuta. Na permuta, as duas partes trocam bens entre si — não há dívida prévia, há apenas uma troca recíproca. Na dação, há um credor e um devedor; o credor entrega o crédito (que se extingue) e o devedor entrega o bem.

Dação × Doação. A doação é um ato gratuito (animus donandi): você transfere um bem sem contrapartida, por liberalidade. A dação é onerosa: você transfere o bem para pagar uma dívida. Por ser onerosa, a dação faz incidir ITBI (imposto municipal), enquanto a doação faz incidir ITCMD (imposto estadual).

✓ A dação faz

Extinguir dívida preexistente
Transferir um bem ao credor
Aplicar regras de compra e venda
Gerar ITBI (município)
Exigir registro no CRI

✗ A dação não faz

Substituir contrato simulado de venda
Forçar o credor a aceitar o bem
Quitar 100% automaticamente
Funcionar como "promessa" registrável
Dispensar outorga conjugal

Como funciona, do começo ao fim

Entre o "fechamos negócio" e o imóvel registrado em nome do credor, há etapas que o cartório acompanha. Em ordem:

1

Reunir a comprovação da dívida

Contrato, confissão, nota promissória, sentença ou acordo. O instrumento da dívida vai ser descrito na escritura — quanto mais claro, melhor.

2

Acordo entre credor e devedor

Definir qual bem será dado, qual valor é atribuído a ele e — o ponto mais importante — se ele extingue a dívida integralmente ou apenas em parte.

3

Documentação do bem e das partes

Matrícula atualizada, IPTU, certidões, documentos pessoais, outorgas conjugais, dados da empresa (se PJ). O cartório qualifica o que for trazido.

4

Cálculo do ITBI e envio da guia

Como há transferência onerosa, incide ITBI municipal. Você não recolhe antes: o cartório calcula e envia a guia do ITBI já gerada pela Prefeitura junto com a minuta da escritura, para sua aprovação.

5

Lavratura da escritura no tabelionato

Credor, devedor (e cônjuges, quando for o caso) comparecem para assinar. A escritura é o título público que prova o ato e dá a quitação combinada.

6

Registro no Cartório de Registro de Imóveis

A escritura precisa ser registrada na matrícula para que a propriedade passe definitivamente ao credor (art. 1.245 do CC). Sem registro, o credor não é ainda o dono perante terceiros.

Quando a escritura pública é obrigatória

Para imóveis, vale a regra do artigo 108 do Código Civil: se o bem tem valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a transferência só é válida se for feita por escritura pública — não vale contrato particular nem "contrato de gaveta".

Na prática, isso pega praticamente qualquer imóvel residencial ou comercial. Um instrumento particular de dação em pagamento de imóvel acima desse teto é nulo de pleno direito por vício de forma (art. 166, IV, do CC) e o Cartório de Registro de Imóveis recusa o registro.

Atenção A "promessa de dação em pagamento" — diferente da promessa de compra e venda — não tem ingresso no Registro de Imóveis, porque não está prevista no rol do art. 167 da Lei de Registros Públicos. Ela vincula só as partes entre si, mas não gera direito real oponível a terceiros. Se o objetivo é dar segurança intermediária ao credor antes do ato definitivo, é melhor estruturar o negócio de outra forma — por exemplo, formalizar a confissão de dívida com uma garantia real (hipoteca, alienação fiduciária) e, no momento certo, lavrar a dação definitiva.

Pontos críticos que você não pode ignorar

A dação em pagamento parece simples — entrego um bem, encerro uma dívida — mas três pontos decidem se o acordo vai realmente proteger as duas partes. Leia com calma:

1. A quitação depende do que ficar escrito.

Imagine: a dívida é de R$ 500.000 e o imóvel dado em pagamento foi avaliado em R$ 300.000. A dação só extingue 100% da dívida se o credor declarar, expressamente na escritura, que dá quitação total, geral e irrevogável e perdoa o saldo de R$ 200.000. Se essa declaração não estiver lá, presume-se que a dação foi parcial — e o saldo de R$ 200.000 continua devido.

Regra prática No formulário, na etapa "Bem & Dívida", você escolhe entre quitação total (o credor abre mão de qualquer saldo) ou quitação parcial (o saldo remanescente continua exigível). Essa escolha vai literalmente para a redação da escritura.

2. Evicção: a dívida pode "ressuscitar".

O artigo 359 do Código Civil traz uma regra desconfortável: se o credor for evicto do bem recebido — ou seja, se perder o imóvel por uma decisão judicial reconhecendo direito anterior de terceiro (uma penhora preexistente, um vício na cadeia dominial, uma fraude a credores) — a obrigação original volta a existir, e a quitação dada na escritura perde efeito. Por isso, certidões pessoais do devedor e da matrícula em dia são essenciais antes da assinatura.

3. O credor não é obrigado a aceitar.

Esta é a regra mais ignorada: o credor pode dizer "não". Por mais que o imóvel oferecido seja valioso, ninguém pode forçá-lo a receber prestação diferente da que foi pactuada (art. 313 do CC). A dação é, antes de qualquer coisa, um acordo de duas vontades — sem o sim do credor, ela não acontece.

4. Cônjuge precisa assinar (regra geral).

Como a dação aplica as regras da compra e venda, o cônjuge do devedor precisa dar a outorga conjugal (uxória ou marital), salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do CC). Se o devedor é casado e o cônjuge não comparece à assinatura, o ato não pode ser lavrado.

Documentos & custos

O cartório qualifica e analisa o material — você não precisa decorar a lista. Em linhas gerais, o que sempre é pedido:

Das partes (devedor e credor)

Documento de identificação com foto (RG ou CNH) e CPF
Certidão de estado civil atualizada (nascimento ou casamento)
Se casado: documentos do cônjuge e indicação do regime de bens
Se PJ: contrato social/estatuto, certidão simplificada da Junta, CNPJ e documentos do representante legal

Do imóvel

Matrícula atualizada (expedida há, no máximo, 30 dias) — você pode obtê-la em ridigital.org.br
Carnê do IPTU do exercício corrente (urbano) ou CCIR/ITR (rural)
Certidão negativa de débitos condominiais, se aplicável

Da dívida

Instrumento que comprove a obrigação: contrato de mútuo, confissão de dívida, nota promissória, acordo judicial homologado, sentença
Se preferir, a dívida pode ser declarada e consolidada no próprio corpo da escritura, com a descrição precisa da origem e do valor atualizado

Custos típicos

ITBI — incide normalmente, como em uma compra e venda. Você não precisa recolher antes de pedir: o cartório calcula e envia a guia já gerada pela Prefeitura junto com a minuta. O pagamento acontece logo antes da lavratura, no fluxo do cartório.
Emolumentos do tabelionato — calculados sobre o maior entre o valor atribuído ao bem e o valor da dívida quitada, conforme a tabela da Corregedoria de SP (Lei Estadual 11.331/2002).
Registro do imóvel — taxa do Cartório de Registro de Imóveis, recolhida no momento do registro da escritura.
ITCMD (eventual) — se o credor perdoa um saldo significativo a título de liberalidade, pode haver discussão sobre incidência de ITCMD estadual sobre essa parcela. Cada caso depende da interpretação do Fisco.

Para uma estimativa imediata dos emolumentos, use a calculadora de orçamento do site. O cálculo final, com ITBI e registro, é fechado caso a caso após análise da documentação.

Erros comuns (e como evitar)

Fazer "compra e venda" quando o que existe é uma dívida sendo abatida. Isso é simulação. Se não há preço pago em dinheiro, o ato correto é dação — não venda.
Omitir a extensão da quitação. Não dizer se a dação extingue 100% ou só uma parte da dívida abre porta para litígio futuro. A escritura precisa ser literal.
Não descrever a dívida com precisão. "Dívida diversa" é uma cláusula sem futuro. Origem, valor, instrumento, data — tudo deve constar.
Esquecer da outorga conjugal. Casamento + regime que exige anuência → cônjuge precisa assinar. Sem isso, a escritura não pode ser lavrada.
Achar que o credor é obrigado. Devedor não impõe dação ao credor. Sem o sim, não há ato.
Tentar registrar uma "promessa de dação". Não tem previsão na Lei de Registros Públicos — o Cartório de Imóveis recusa. Se o objetivo é segurança intermediária, a estrutura precisa ser repensada.

Perguntas frequentes

A escritura quita totalmente a dívida e "limpa" meu nome? ⌄

Depende do que estiver na escritura. Para extinguir 100% da dívida, o credor precisa declarar expressamente que dá quitação total, geral e irrevogável. Sem essa declaração, a dação se presume parcial — e o saldo continua exigível.

Se a dívida estava em algum cadastro restritivo (Serasa, SPC), a baixa do registro depende da comunicação do credor àquele órgão. A escritura é o documento que prova a quitação no que for combinado, mas a "limpeza do nome" passa por uma etapa separada.

O credor é obrigado a aceitar meu imóvel para quitar a dívida? ⌄

Não. A lei é clara: o credor não é obrigado a receber prestação diferente da que lhe é devida, ainda que mais valiosa (art. 313 do CC). A dação só acontece se houver acordo expresso entre devedor e credor.

Preciso pagar ITBI? Quando? ⌄

Sim, há ITBI. A dação em pagamento de imóvel é considerada uma transmissão onerosa de propriedade — o município trata como compra e venda para fins de imposto.

Mas você não recolhe antes de mandar o pedido. Depois que recebemos os dados, o cartório calcula o ITBI e envia a guia já gerada pela Prefeitura de Jundiaí junto com a minuta da escritura, para sua aprovação. O pagamento acontece logo antes da lavratura — você confere a minuta e os valores antes de qualquer coisa.

Posso fazer apenas por contrato particular, sem ir ao cartório? ⌄

Para imóveis acima de 30 salários mínimos, não. O artigo 108 do Código Civil obriga escritura pública para validade do negócio. Um contrato particular nesse caso é juridicamente nulo para transferir propriedade — e o Cartório de Registro de Imóveis recusa o registro.

Meu cônjuge precisa assinar para eu dar meu imóvel em dação? ⌄

Como regra, sim. A dação aplica as regras da compra e venda, e a alienação de imóvel exige outorga conjugal (uxória/marital) — exceto no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do CC). Em comunhão parcial, comunhão universal, participação final nos aquestos e separação convencional não absoluta, o cônjuge precisa comparecer e assinar.

Posso fazer uma "promessa de dação em pagamento" e registrá-la? ⌄

Não. Diferente da promessa de compra e venda, a promessa de dação não consta no rol do art. 167 da Lei de Registros Públicos. O Cartório de Registro de Imóveis recusa o registro. Esse instrumento, se assinado, vincula apenas as partes entre si — não gera direito real oponível a terceiros.

E se o credor perder o imóvel depois, por uma dívida antiga minha? ⌄

É a chamada evicção (art. 359 do CC). Se uma decisão judicial tirar o imóvel do credor por direito anterior de terceiro, a dívida original volta a existir e a quitação dada na escritura perde efeito. Por isso, certidões em dia da pessoa do devedor e da matrícula são essenciais — não economize nesse passo.

O cartório verifica se a dívida é real? ⌄

Sim, dentro da fé pública notarial. O tabelião faz controle de legalidade: analisa os documentos que comprovam a obrigação (contrato, confissão de dívida, sentença), colhe a declaração de vontade do credor sobre a quitação, e impede a lavratura quando há sinais claros de simulação, fraude a credores ou pacto comissório ilícito. Por isso a descrição da dívida na escritura precisa ser precisa — não basta dizer "dívida diversa".

Quanto custa fazer a escritura? ⌄

Os emolumentos seguem a tabela da Corregedoria de SP (Lei Estadual 11.331/2002), calculados sobre o maior entre o valor atribuído ao bem e o valor da dívida quitada. Não há taxa "de cartório" arbitrada — todos os tabelionatos de SP cobram pela mesma tabela.

Para uma estimativa imediata, use a calculadora de orçamento. ITBI (município) e taxa de registro (Registro de Imóveis) entram à parte.

Escritura Pública de Dação em Pagamento