Divisão Amigável de Condomínio | Cartório Castelo das Águas

Você está nessa situação?

A divisão amigável é o caminho certo quando o imóvel pertence a mais de uma pessoa e todas concordam em pôr fim à copropriedade — seja individualizando partes, seja transferindo a totalidade para um dos condôminos com indenização ao outro.

Imóvel com mais de um proprietário

Comprado em conjunto, recebido em herança ou em desfecho de sociedade — está registrado em nome de duas ou mais pessoas.

Desejo de individualizar partes

As pessoas querem ter cada uma a sua propriedade exclusiva — para vender, financiar, construir ou simplesmente organizar o patrimônio.

Acordo entre todos os envolvidos

Há consenso sobre como dividir. Sem acordo unânime — ou havendo menores ou interditos —, o caminho é judicial.

O que é

A escritura pública de divisão amigável é o instrumento notarial pelo qual os coproprietários (condôminos) de um bem indiviso, de comum acordo, põem fim ao estado de comunhão (pro indiviso) e convertem suas frações ideais em partes certas — ou consolidam a titularidade integral em um deles, mediante compensação.

Sua natureza é primariamente declaratória: a escritura apenas materializa, no plano físico, o direito de propriedade que cada condômino já possuía de forma ideal. Mas há natureza translativa subsidiária sempre que houver transferência de patrimônio para equalizar quinhões — o chamado "excesso de quinhão".

Fundamento legal

Código Civil, art. 1.320: "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão."

CPC, art. 571: autoriza demarcação e divisão por escritura pública, desde que todos os interessados sejam maiores, capazes e concordes.

LRP, art. 167, I, item 23: prevê o registro dos atos jurídicos inter vivos que dividem imóveis.

Como pode ser feita

A divisão amigável pressupõe partição física do bem: o imóvel divisível é fatiado em lotes individuais, um para cada ex-condômino. Em regra, é isso.

Quando o imóvel é divisível por natureza e por lei, o terreno único é desdobrado e cada ex-condômino passa a ser o único dono de um dos lotes resultantes. Em imóvel urbano, exige aprovação prévia do projeto de desdobro pela Prefeitura Municipal. Em imóvel rural, o parcelamento deve respeitar a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) definida pelo INCRA.

E quando o imóvel é indivisível? Se o imóvel não pode ser fisicamente partido (apartamento, lote pequeno, área rural abaixo da FMP) e um dos condôminos vai ficar com a totalidade pagando aos demais, isso não é divisão — é compra e venda da fração ideal, com regime jurídico e tributário próprios (ITBI integral sobre a fração transferida, direito de preferência do art. 504 do CC, etc.). O instrumento adequado é a escritura de Compra e Venda.

Excesso de quinhão na divisão física: dentro de uma divisão física, é possível que os lotes resultantes não tenham exatamente o mesmo valor (mesmo com a mesma metragem, localização e benfeitorias diferem). Quando isso acontece e há compensação em dinheiro pela diferença, a torna incide apenas sobre o excesso — e atrai ITBI sobre essa fração (ou ITCMD, se for graciosa). Não confunda com o caso anterior.

O que não é divisão de condomínio

Algumas operações se parecem com divisão de condomínio mas têm natureza jurídica e tributação totalmente distintas. Identificar isso desde o início evita refazer o ato e pagar imposto errado.

É divisão de condomínio

O imóvel já está em condomínio (mais de um titular)
Há acordo unânime entre todos os condôminos
Os condôminos são todos maiores e capazes
Os quinhões são equivalentes — ou há torna declarada

NÃO é divisão de condomínio

Compra e venda de fração ideal — quando um condômino vende sua parte ao outro sem retalhamento físico. Incide ITBI sobre a fração transferida.
Permuta de partes ideais — quando há dois imóveis e os condôminos trocam suas frações entre si. Configura dupla alienação onerosa.
Partilha em inventário ou divórcio — atua sobre uma universalidade de bens, não sobre um bem em condomínio consolidado.
Doação — quando um condômino transfere a parte ao outro sem contraprestação.

Atenção à jurisprudência paulista: se A e B são coproprietários de dois imóveis (X e Y) e decidem que A ficará com 100% de X e B com 100% de Y, o Conselho Superior da Magistratura/SP (Ap. Cível 12-6/7, Birigui) entende que isso não é divisão, mas permuta de partes ideais — configurando dupla alienação onerosa, com tributação dobrada.

Divisão × extinção × consolidação

Extinção é o gênero: o fim da copropriedade. A divisão é uma das espécies — fatiar o imóvel. O condomínio também pode ser extinto pela venda a terceiro ou pela consolidação (um condômino compra a parte do outro, sem alterar a estrutura física do imóvel).

Como funciona

O fluxo da divisão amigável tem cinco fases — da reunião dos condôminos ao encaminhamento para registro. Você acompanha cada passo com a nossa equipe.

Etapa 1 · Cliente + Cartório

Identificação dos condôminos

Reunião de todos os coproprietários tabulares (e seus cônjuges, quando exigida outorga). Sem unanimidade, a divisão amigável é inviável — o caminho passa a ser judicial.

Etapa 2 · Cartório

Levantamento dos bens e aprovações

Análise das matrículas. Se houver divisão física de imóvel urbano, exige-se a prévia aprovação do projeto de desdobro pela Prefeitura Municipal. Em imóvel rural, certificação do INCRA quando houver georreferenciamento obrigatório.

Etapa 3 · Cliente + Cartório

Definição da divisão e avaliação

As partes atribuem valor ao imóvel todo e definem as áreas resultantes (no caso de divisão física) ou o valor da compensação financeira — torna (no caso de atribuição integral). É o momento de verificar se há excesso de quinhão.

Etapa 4 · Cartório

Lavratura da escritura

O Tabelião redige o instrumento consolidando o acordo, as descrições das novas áreas e as quitações de eventuais compensações. A escritura traz, obrigatoriamente, um quadro resumo aritmético com o valor do imóvel, as cotas originárias e os valores atribuídos.

Etapa 5 · Cartório (cortesia)

Registro no cartório de imóveis

O traslado é levado ao CRI competente para averbação do desdobro (se houver), abertura de novas matrículas e registro da atribuição. Como cortesia, a gente cuida do encaminhamento. Sem o registro, a divisão não produz efeito perante terceiros.

Pontos importantes

Três aspectos críticos da divisão amigável que costumam ser simplificados — e gerar problemas depois.

1 · Pode haver compensação entre as partes

Quando os quinhões resultantes não são exatamente iguais ao valor das frações ideais originárias, surge a torna — uma compensação financeira paga em dinheiro pelo condômino que ficou com a parte mais valiosa. A torna deve ser declarada no corpo da escritura, com forma de pagamento e quitação. Tentar omiti-la é falsidade ideológica.

2 · Pode haver incidência de impostos

Se a divisão é estritamente igualitária (cada um recebe valor equivalente à fração ideal originária), não há tributo — pela natureza declaratória do ato. Mas se há excesso de quinhão oneroso (com torna), incide ITBI sobre a diferença. Se há excesso gratuito (sem contraprestação), incide ITCMD sobre o que excedeu.

3 · É necessário registrar o ato

A escritura pública não produz mutação real automática. O estado de indivisão só é encerrado perante terceiros e o Poder Público quando a escritura é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, as novas matrículas não são abertas e o imóvel continua respondendo como um todo por dívidas e atos de qualquer dos antigos condôminos.

Documentos necessários

Cada caso tem suas particularidades (urbano ou rural, divisão física ou atribuição com torna, condômino casado ou solteiro). Esta é a base — em qualquer dúvida, conta com a gente.

Das partes (todos os condôminos)

Documentos pessoais

RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada (com pacto antenupcial registrado, se houver).

Outorga conjugal

Anuência expressa do cônjuge de cada condômino casado, salvo no regime da separação absoluta de bens.

Do imóvel

Certidão de matrícula

Atualizada (no máximo 30 dias). Solicite no RI Digital.

Imóvel urbano

Carnê de IPTU e certidão negativa de tributos municipais.

Imóvel rural

CCIR, ITR e CAR atualizados.

Documentos técnicos (apenas para divisão física)

Planta e memorial descritivo

Assinados por engenheiro ou arquiteto, com a respectiva ART/RRT paga.

Aprovação municipal (urbano)

Carimbo de aprovação do desdobro/desmembramento pela Prefeitura Municipal.

Certificação INCRA (rural)

Quando o imóvel rural estiver sujeito a georreferenciamento obrigatório.

Imóveis com descrição precária: matrículas oriundas de transcrições antigas, sem perímetro exato, exigem retificação prévia de área (art. 213 da LRP) antes de qualquer divisão. Avaliamos isso já na primeira análise.

Tributação — cuidado máximo

A divisão amigável atrai fiscalização rigorosa de dois fiscos distintos: o municipal (ITBI) e o estadual (ITCMD). Tudo depende de como os quinhões são distribuídos.

Cenário	Tributo	Base de cálculo
Divisão igualitária cada um recebe valor equivalente à sua fração ideal	Sem imposto natureza puramente declaratória	—
Excesso de quinhão oneroso A recebe mais e paga torna em dinheiro a B	ITBI (municipal)	Sobre o valor da fração excedente
Excesso de quinhão gratuito A recebe mais e não paga nada — liberalidade	ITCMD (estadual)	Sobre o valor da fração excedente

Critério de igualdade — Enunciado nº 49 da I Jornada de Direito Notarial e Registral: a igualdade da divisão é avaliada pelo valor das áreas (considerando benfeitorias, localização e topografia), não apenas pela metragem quadrada. Dois lotes de mesmo tamanho podem ter valores diferentes — e gerar excesso de quinhão.

Omissão da torna = falsidade ideológica. Combinar pagamento "por fora" e fazer escritura como se fosse divisão igualitária configura simulação relativa (art. 167, §1º, II, do Código Civil) — o ato pode ser anulado e reclassificado pela Receita Estadual, com cobrança retroativa do ITBI ou ITCMD, multa e juros.

Limites legais

Nem todo imóvel pode ser dividido fisicamente. Os limites estão na legislação urbanística e no Estatuto da Terra — e o Tabelião tem o dever de obstar divisões que os violem.

Imóvel urbano

Em regra, lote mínimo de 125 m² com 5 m de frente (Lei nº 6.766/1979) — mas a lei municipal pode exigir mais. A prefeitura aprova o desdobro caso a caso. Sem alvará municipal de desdobro, o Tabelião não pode lavrar a divisão física.

Imóvel rural

Não pode ser dividido em área inferior à Fração Mínima de Parcelamento (FMP) estabelecida pelo INCRA para o município (geralmente entre 2 e 5 hectares). Para imóveis indivisíveis pela FMP, a única saída é a atribuição integral com torna.

Especialidade objetiva: imóveis com descrição precária (transcrições antigas, sem perímetro exato) precisam passar por retificação prévia de área antes de serem divididos. É uma etapa preparatória que evita rejeição no Registro de Imóveis.

Erros comuns

São os erros que mais causam prejuízo, retrabalho e contestação fiscal.

Confundir com compra e venda de fração ideal

Tentar fazer "divisão" de imóvel indivisível — quando, na verdade, um irmão está comprando a parte do outro. O ato correto, neste caso, é compra e venda de fração ideal, com ITBI integral sobre a fração transferida e respeito ao direito de preferência (art. 504 do CC).

Não considerar diferenças de valor

Achar que "dois lotes do mesmo tamanho" significa divisão igualitária. Localização, topografia e benfeitorias mudam o valor — e podem gerar excesso de quinhão (com ITBI ou ITCMD). Pelo Enunciado nº 49, o critério da igualdade é o valor, não a metragem.

Omitir compensações financeiras (torna)

Houve pagamento em dinheiro de um condômino para outro mas a escritura é redigida como divisão igualitária — para "economizar" no ITBI. É falsidade ideológica e fraude tributária. O Tabelião tem o dever legal de recusar atos simulados.

Dividir o lote sem aprovação da Prefeitura

Querer que o cartório divida um terreno urbano "no papel" sem que o projeto tenha tramitado na Prefeitura. O Tabelião não pode lavrar. O alvará municipal de desdobro é pré-requisito.

Não registrar o ato

Fazer a escritura, recolher o imposto, e guardá-la na gaveta — o condomínio continua ativo na matrícula. Se um dos ex-condôminos sofrer penhora, ela recairá sobre o imóvel como um todo indiviso, atingindo também a parte do outro.

Perguntas frequentes

O que é a divisão amigável de imóvel?

É a escritura feita em cartório para transformar um imóvel que tem vários donos em comum em áreas exclusivas para cada um — ou para transferir a totalidade do imóvel a um dos condôminos, mediante indenização aos demais (a chamada "torna").

Posso dividir um terreno de 150 m² ao meio com meu irmão?

Depende da lei da sua cidade. A maioria dos municípios proíbe lotes menores que 125 m² (Lei Federal nº 6.766/1979). Se a Prefeitura não aprovar o desdobro para 75 m², a divisão física é inviável. Nesse caso, o caminho é um dos dois: (a) um irmão fica com o imóvel inteiro e indeniza o outro (atribuição com torna); ou (b) os dois vendem a um terceiro e dividem o preço.

E se for terreno rural — tem limite de tamanho?

Sim. Nenhum imóvel rural pode ser dividido em área menor que a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) definida pelo INCRA para o município — geralmente entre 2 e 5 hectares, conforme a região. Em imóveis abaixo da FMP, a divisão física é proibida; a saída é a atribuição integral com torna.

Precisa pagar imposto (ITBI) para dividir o imóvel?

Se a divisão for justa — cada um ficar com valor equivalente ao que já tinha em fração ideal — não há imposto, pela natureza declaratória do ato. Mas se alguém ficar com parte mais valiosa que a sua cota e pagar a diferença em dinheiro, incidirá ITBI sobre o excesso. Se ficar com mais sem pagar nada (liberalidade), incidirá ITCMD.

Meu irmão não quer assinar. Posso fazer a escritura mesmo assim?

Não. A escritura de divisão amigável exige a concordância de todos os condôminos (e dos cônjuges, quando exigida outorga). Sem unanimidade, ou com condômino menor ou interdito, o caminho é judicial — Ação de Divisão ou Ação de Extinção de Condomínio, com advogado.

Posso fazer a divisão direto no Registro de Imóveis, sem ir ao Tabelionato?

Não. Se o valor das frações for superior a 30 salários mínimos, a lei exige a lavratura prévia da escritura pública no Tabelionato de Notas (art. 108 do CC). O Registro de Imóveis não fará a divisão com base apenas no projeto do engenheiro — é preciso o instrumento notarial.

E se houver penhora ou hipoteca sobre a fração de um dos condôminos?

Não impede a divisão. O gravame é transportado pelo Registrador Imobiliário e passa a recair sobre o imóvel ou quinhão atribuído especificamente ao condômino devedor (sub-rogação real). Os demais ficam livres.

Quanto custa a escritura de divisão?

Os emolumentos seguem rigorosamente a Tabela do Estado de São Paulo (Lei Estadual nº 11.331/2002), calculados sobre o valor venal do imóvel (ou valor de referência) rateado pelas cotas, observados os critérios específicos da divisão. Para um orçamento personalizado, use a calculadora ou consulte a Tabela de Emolumentos 2026.

Escritura Pública de Divisão Amigável

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