A permuta é a troca de imóveis entre proprietários — sem dinheiro como
contrapartida principal. Aqui você entende, em linguagem simples, como o
instituto funciona, o que difere de uma compra e venda ou de uma dação em
pagamento, e os pontos críticos (ITBI duplo, registro nas matrículas,
outorga conjugal) que costumam pegar quem está fazendo pela primeira vez.
Em uma frase: permuta é a troca de bens entre duas partes que se obrigam, uma à
outra, a entregar uma coisa que não seja dinheiro. Quando os bens trocados são
imóveis, é a transferência recíproca de propriedade entre os proprietários — também
chamada, em linguagem antiga, de "troca" ou "escambo".
Sua natureza é de contrato bilateral, oneroso, comutativo, consensual e
translativo. Ela é o título causal da transferência — ou seja, é o documento
que justifica e prova a operação — mas, sozinha, não muda quem é o dono. A propriedade
só passa de fato com o registro da escritura nas matrículas dos imóveis. Essa distinção
entre "ter o título" e "ser o dono" está no centro da permuta e é onde a maior parte
dos erros acontece.
Onde está na lei? A permuta é tratada no art. 533 do Código
Civil, que manda aplicar, no que couber, as regras da compra e venda. A
exigência de escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos vem do
art. 108 do CC; o registro do ato é regido pelo art. 167, I,
item 30 da Lei 6.015/1973; e o protocolo conjunto, quando os imóveis estão na
mesma circunscrição, está no art. 187 da LRP.
Quando faz sentido usar
A permuta entra em cena quando duas pessoas — físicas ou jurídicas — querem trocar
imóveis sem que haja, como obrigação principal, o pagamento de um preço em dinheiro.
Algumas situações típicas:
Bens economicamente equivalentes. Dois proprietários têm imóveis de valor
próximo e percebem que cada um seria mais útil ao outro. Em vez de fazer duas vendas
separadas (uma operação de cada lado, com toda a burocracia em dobro), formalizam uma
única escritura de permuta — mais simples e, com frequência, mais econômica.
Troca desigual com complementação em dinheiro. Os imóveis têm valores
diferentes, e a parte que recebe o bem mais valioso paga a diferença em dinheiro. Esse
complemento se chama torna, e a operação continua sendo permuta — desde
que o dinheiro não seja a parte preponderante (mais sobre isso na seção de Tipos).
Reorganização patrimonial entre familiares ou sócios. Casos clássicos:
casal troca a casa próxima do antigo trabalho pela próxima da escola dos filhos; sócios
reequilibram bens entre empresas; familiares trocam imóveis para racionalizar uso e
manutenção.
Regra prática
Se o que existe é vontade mútua de trocar ativos — sem dívida prévia e
sem que o dinheiro seja o eixo do negócio — o caminho é a permuta. Se há dívida anterior
a ser quitada com a entrega do bem, o ato adequado é uma
dação em pagamento; se o
pagamento principal é em dinheiro, é
compra e venda.
Não é compra e venda. Não é dação. Não é cessão.
A confusão mais frequente é tratar permuta, compra e venda, dação em pagamento e cessão
de direitos como se fossem variações de um mesmo ato. São coisas distintas — e
identificar corretamente o que está acontecendo é o que define ITBI, ITCMD, validade e
registrabilidade do título.
Permuta × Compra e venda. Na compra e venda, a obrigação principal do
adquirente é pagar um preço em dinheiro. Na permuta, é entregar outro
bem. Se o dinheiro é a parte preponderante de uma "permuta", o Registro de Imóveis
pode devolver o título para que se readeque à real natureza — ou seja, para se
reescrever como compra e venda.
Permuta × Dação em pagamento. A dação pressupõe uma dívida
anterior que se extingue pela entrega do bem. A permuta nasce sem dívida prévia:
é a vontade conjunta das duas partes de simplesmente trocar ativos.
Permuta × Cessão de direitos. A cessão transfere direitos
pessoais ou obrigacionais — por exemplo, os direitos de promissário comprador
em uma promessa de compra e venda, ou direitos hereditários. A permuta de imóveis
transfere o direito real de propriedade já consolidado, com mutação
nas matrículas.
✓ A permuta faz
Trocar a propriedade de imóveis entre as partes
Aplicar, no que couber, as regras da compra e venda
Gerar dois ITBIs (regra geral)
Exigir registro nas matrículas dos dois imóveis
Caber em uma única escritura, mesmo que os bens fiquem em cidades diferentes
✗ A permuta não faz
Substituir uma compra e venda quando o pagamento é majoritariamente em dinheiro
Quitar dívida prévia (isso é dação)
Transferir só direitos obrigacionais (isso é cessão)
Transferir a propriedade só com a assinatura — sem o registro, ainda não é troca
Dispensar a outorga conjugal (regra geral)
Tipos: permuta pura e permuta com torna
A permuta tem duas variações práticas, e essa distinção tem efeitos importantes sobre
tributação e sobre como a escritura é redigida.
Permuta pura. Os imóveis trocados têm, para as partes, valores
equivalentes. Não há complementação em dinheiro — apenas a troca dos bens. É o desenho
mais simples do ato.
Permuta com torna (impura). Os bens têm valores diferentes, e a parte
que recebe o imóvel mais valioso paga a diferença em dinheiro (ou em outros bens). Essa
diferença é a torna. A natureza do negócio continua sendo permuta —
desde que o dinheiro não seja a parcela preponderante. Se o dinheiro tomar a frente,
o título tende a ser devolvido pelo Registro de Imóveis para readequação a compra e
venda.
Atenção
Quando há diferença significativa de valor sem torna, o Fisco
Estadual pode entender que houve um acréscimo patrimonial gratuito para uma das partes
— ou seja, uma doação travestida de troca. Em São Paulo, esse é um ponto sensível
(ver a seção sobre tributos, abaixo).
Como funciona, do começo ao fim
Entre o "fechamos a troca" e o nome de cada parte registrado na nova matrícula, a
operação tem cinco etapas claras:
1
Identificação dos imóveis
As partes apresentam ao tabelionato as matrículas atualizadas
(emitidas há, no máximo, 30 dias) dos dois imóveis. Cada bem precisa estar descrito
conforme o registro — descrições antigas ou imprecisas podem exigir retificação
prévia.
2
Avaliação dos bens
As partes atribuem um valor a cada imóvel para fins do negócio.
Esses valores vão para a escritura, são a base do ITBI municipal e podem influenciar
a discussão sobre ITCMD na diferença.
3
Apuração da torna (se houver)
Se há diferença de valor, define-se o quanto da torna e como
ela será paga (à vista, parcelada, em dinheiro ou em outro bem). Tudo isso vai
descrito na escritura.
4
Lavratura da escritura no tabelionato
O tabelião redige um único instrumento
contendo as duas transferências simultâneas, a outorga conjugal de cada lado
(quando aplicável), os comprovantes de tributos e os documentos das partes. Todos
comparecem para assinar.
5
Registro nos Cartórios de Registro de Imóveis
A escritura é apresentada ao RI competente de cada
imóvel para que as titularidades sejam efetivamente alteradas nas
matrículas. Só com o registro nas duas matrículas é que a permuta produz efeito
real perante terceiros.
Pronto para começar? O formulário online coleta os dados em 5 etapas
e a equipe responde em até 3 dias úteis.
Esta é a confusão número um da permuta — e merece ser repetida com calma:
a escritura pública, sozinha, NÃO transfere a propriedade dos imóveis.
O Código Civil é categórico nos artigos 1.227 e 1.245: a propriedade imobiliária só se
adquire com o registro do título translativo no Registro de Imóveis
competente. A escritura de permuta cria, entre as partes, o direito obrigacional
à troca — o "dever de entregar" cada bem. Mas a mutação real, isto é, a mudança no nome
do dono perante o mundo, depende de a escritura ser levada a cada uma das matrículas
e ali ser inscrita.
Erro #1 da permuta
Assinar a escritura, registrar apenas o imóvel recebido (porque você quer
"garantir" que aquilo virou seu) e esquecer de registrar a saída do
imóvel entregue. Resultado: o imóvel antigo continua em seu nome no Registro,
você passa a aparecer como dono em duas matrículas, fica vulnerável a execuções de
IPTU desse imóvel "fantasma" e a penhoras decorrentes de dívidas do outro permutante.
A regra é simples: assinou a permuta, leve a escritura para registro nas
duas matrículas, idealmente em sequência.
Aspectos tributários: cuidado máximo
A permuta é altamente sensível do ponto de vista fiscal. O tabelião e o registrador
atuam, por força do art. 289 da LRP, como fiscais da lei: têm o dever
de exigir as comprovações tributárias antes de lavrar e registrar. Três pontos
precisam ficar claros:
Dois fatos geradores de ITBI
Como a permuta consiste em duas transmissões onerosas simultâneas
(cada parte aliena um imóvel para a outra), a regra geral é a incidência do ITBI sobre
cada um dos imóveis permutados, recolhido aos respectivos Municípios em que estão
situados. Salvo isenções municipais específicas, são dois ITBIs — um
por imóvel.
Risco de ITCMD na permuta sem torna
Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura (CSMSP) firmou entendimento, na
Apelação Cível nº 1109321-12.2018.8.26.0100, de que, na permuta com
valores venais distintos e sem torna, o acréscimo patrimonial não
oneroso para uma das partes pode configurar doação, atraindo a
exigência de ITCMD sobre a diferença.
Atenção — ITCMD
Se você está considerando uma permuta com valores muito diferentes e
sem torna (por exemplo, em arranjos familiares), procure a
Sefaz-SP antes do ato para verificar a incidência ou obter declaração
de não incidência do ITCMD. Sem isso, o registro pode ser obstado ou o imposto
cobrado posteriormente, com multa.
Emolumentos do cartório
Pela Lei Estadual nº 11.331/2002, no tabelionato os emolumentos são
calculados como se houvesse dois pagamentos — uma alienação por
permutante. No Registro de Imóveis, são cobrados atos de registro
individualmente para cada matrícula. Para uma estimativa imediata,
use a calculadora de orçamento do site.
Quer evitar surpresas tributárias? A equipe analisa o caso
antes da assinatura — ITBI, ITCMD (se for o caso) e emolumentos, tudo
revisado em até 3 dias úteis.
Permuta é alienação imobiliária — cada parte está, ao mesmo tempo, vendendo e comprando.
Por isso, as regras de proteção do patrimônio familiar valem integralmente.
Outorga do cônjuge (art. 1.647, I, do CC)
Salvo no regime de separação absoluta (convencional) de bens, o cônjuge
do permutante precisa anuir à operação — com a chamada outorga uxória ou marital. Em
comunhão parcial, comunhão universal, participação final nos aquestos e separação
convencional não absoluta, o cônjuge precisa comparecer e assinar. Sem
essa outorga, o ato é anulável.
Permuta entre ascendentes e descendentes (art. 533, II, do CC)
Este é um ponto que o cliente quase nunca conhece — e que pode anular a operação:
quando a permuta entre ascendente e descendente envolve bens de valores
desiguais, a lei exige consentimento expresso do cônjuge e dos demais
descendentes do alienante, sob pena de anulabilidade.
Lembrete prático
Pai trocando imóvel com um filho? Se os valores forem diferentes, é preciso reunir as
anuências expressas do cônjuge do pai (se houver) e dos demais filhos. O motivo é
proteger a legítima dos outros herdeiros — uma troca desigual sem essa salvaguarda
pode ser, na prática, uma forma de favorecer um deles.
Documentos necessários
A lista completa de documentos exigidos para a lavratura e o registro da
escritura pública de permuta — organizada em três blocos
(das partes, de cada imóvel e da
negociação) — está disponível em PDF para download. É o material
que a equipe usa internamente como guia, mantido sempre atualizado.
Esta lista é o ponto de partida. Casos com cônjuge ausente,
espólio, imóvel rural, pessoa jurídica ou cadeia documental atípica podem
exigir documentos adicionais — a equipe confirma a lista final após a análise
prévia, em até 3 dias úteis. Se houver advogado envolvido,
ele deve ser constituído pela própria parte — o cartório não
indica advogados nem qualquer outro profissional.
Para uma estimativa imediata dos emolumentos, use a
calculadora de orçamento do site. O cálculo final, com
ITBI e registro, é fechado caso a caso após a análise da documentação.
Erros comuns
Se você ler com atenção os seis pontos abaixo, evita as armadilhas mais frequentes da permuta — as que mais geram retrabalho, custo dobrado ou disputa judicial.
Não registrar os dois imóveis nas matrículas
Cliente assina a escritura, registra apenas o imóvel que adquiriu e deixa o
imóvel antigo ainda em seu nome no Registro. Resultado: vulnerabilidade a
execuções de IPTU desse imóvel "fantasma" e a penhoras decorrentes de
dívidas do outro permutante. Correto: registrar os
dois imóveis logo após a assinatura.
Achar que permuta não paga imposto
É o erro mais comum. Permuta = duas transmissões onerosas =
dois ITBIs (salvo isenção municipal específica). Não
confiar em "amigos" ou em fóruns: a regra é essa.
Trocar imóveis de valores muito diferentes sem torna
Em SP, pode ser reclassificada pela Sefaz como doação da
diferença, atraindo ITCMD sobre o acréscimo patrimonial — com
cobrança eventual a posteriori e multa.
Disfarçar uma compra e venda de permuta
Se 90% do pagamento é em dinheiro e 10% é o imóvel, o título tende a ser
devolvido pelo Registro de Imóveis para readequação à real
natureza (compra e venda). Acaba sendo retrabalho — e custo
dobrado.
Confundir permuta com cessão de direitos
A permuta transfere a propriedade consolidada; a cessão
transfere apenas direitos pessoais (por exemplo, direitos de promissário
comprador em uma promessa de compra e venda). São institutos distintos,
com efeitos distintos.
Aceitar descrições antigas das matrículas
Descrições precárias do tipo "um lote perto da árvore na Fazenda Tal"
podem exigir prévia retificação de área — e atrasar a
operação. Antecipe pedindo a matrícula atualizada (≤ 30 dias) logo no
início.
Quer evitar esses erros no seu caso? A equipe revisa toda a
documentação antes de marcar a assinatura.
Pode parecer assustador imaginar a operação travando porque um dos dois Cartórios de
Registro de Imóveis encontrou alguma exigência. A boa notícia: em São Paulo, o Conselho
Superior da Magistratura (CSM), na Apelação Cível nº 1008124-45.2019.8.26.0565,
firmou entendimento pela cindibilidade do título de permuta.
Em linguagem direta: se um dos cartórios de RI recusa o registro daquele imóvel por uma
exigência específica — uma certidão que falta, um detalhe da descrição —, é possível
registrar apenas o imóvel que está regular, sem travar a operação
inteira. Resolve-se a exigência do outro lado em paralelo, e o registro daquele
segundo imóvel é feito quando saneada a pendência.
Em outras palavras: uma pendência em uma das comarcas
não paralisa o registro na outra. Isso é uma proteção importante para
operações que envolvem cidades distintas ou imóveis com históricos documentais
diferentes.
Perguntas frequentes
As 12 dúvidas mais comuns sobre permuta — as mesmas que respondemos no rodapé da
página de pedido. Mantemos consistência para que você não precise procurar em dois
lugares.
O que é a escritura de permuta de imóveis?
Contrato público em que duas partes trocam, entre si, a propriedade de imóveis. A obrigação principal de cada parte é entregar uma coisa (imóvel) — não pagar preço em dinheiro. É regida pelo art. 533 do Código Civil, com aplicação subsidiária das regras de compra e venda.
Qual a diferença entre permuta, compra e venda e dação em pagamento?
Na compra e venda, a obrigação principal é pagar preço em dinheiro. Na permuta, é entregar outro imóvel (com ou sem torna). Na dação em pagamento, existe uma dívida anterior que se extingue pela entrega do bem. Permuta pressupõe vontade mútua de trocar ativos, sem dívida prévia.
A permuta paga imposto?
Sim. Como há duas transmissões onerosas simultâneas, a regra geral é a incidência de ITBI sobre cada um dos imóveis permutados, recolhido aos respectivos Municípios. Em São Paulo, se houver diferença de valor venal sem torna, a Fazenda Estadual pode exigir ITCMD sobre a diferença, por entender que houve doação (CSMSP, Ap. Cív. 1109321-12.2018.8.26.0100).
Posso trocar um imóvel mais caro por um mais barato e receber a diferença em dinheiro?
Sim. Isso é a permuta com torna. O negócio continua sendo permuta desde que o dinheiro não seja a parcela preponderante — caso contrário, a operação é reclassificada como compra e venda.
Preciso da assinatura do meu cônjuge?
Sim, salvo no regime de separação absoluta (convencional) de bens. A permuta equivale à alienação de imóvel e exige outorga conjugal (art. 1.647, I, do CC).
Posso permutar imóvel com meu filho ou pai?
Sim, mas com cautela. Se os imóveis tiverem valores diferentes, a lei exige anuência expressa do cônjuge e dos demais descendentes do alienante (art. 533, II, do CC), sob pena de anulabilidade.
A escritura de permuta já me torna dono do novo imóvel?
Não. A propriedade só se transfere com o registro da escritura nos Cartórios de Registro de Imóveis competentes. A escritura, isoladamente, gera apenas o direito obrigacional à troca.
Os imóveis ficam em cidades diferentes — preciso de duas escrituras?
Não. Lavra-se uma única escritura descrevendo os dois imóveis. Depois ela é apresentada ao Registro de Imóveis de cada cidade para registro nas matrículas.
Posso fazer permuta por contrato particular ("contrato de gaveta")?
Apenas se ambos os imóveis tiverem valor inferior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Acima disso, a escritura pública é obrigatória — sem ela, o Registro de Imóveis não transfere a propriedade.
Um dos cartórios de imóveis recusou o registro. O outro também vai recusar?
Não necessariamente. Em SP, o princípio da cindibilidade do título (CSMSP, Ap. Cív. 1008124-45.2019.8.26.0565) admite que o registro de um imóvel seja feito ainda que o outro tenha pendência, evitando travar toda a operação.
A torna entra na base do ITBI?
Não há cobrança adicional sobre a torna em si — o ITBI incide sobre o valor de cada imóvel transmitido. A torna apenas reforça que a transmissão é onerosa, afastando, naquele aspecto, a discussão de doação/ITCMD sobre a diferença.
Quanto tempo demora para responder ao meu pedido?
Em até 3 dias úteis depois do envio do formulário. Em casos com cadeia documental complexa (cônjuge ausente, espólios, imóvel rural), o prazo pode ser um pouco maior.
Pronto para iniciar sua permuta?
O formulário de pedido coleta os dados em 5 etapas. Nossa equipe revisa, monta a
minuta da escritura e responde em até 3 dias úteis — direto no seu
WhatsApp ou e-mail.