Comprovação da posse com segurança jurídica, fora do Judiciário. A ata notarial é a primeira peça do procedimento — explicamos com transparência o que ela faz, o que não faz e quando o seu caso é viável.
A usucapião extrajudicial costuma ser a via correta quando, somados, três sinais aparecem na sua história. Confira se é o seu caso:
Mora, planta, construiu ou explora o bem como se fosse seu — sozinho ou somando o tempo de quem te passou a posse — há, em regra, 5, 10 ou 15 anos.
Comprou por “contrato de gaveta”, recebeu informalmente, herdou sem inventário concluído ou ocupou área sem matrícula em seu nome.
Quer abrir matrícula em seu nome no Registro de Imóveis para vender, financiar, dar como garantia ou transmitir aos herdeiros sem litígio.
Em poucas linhas, sem juridiquês.
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pelo exercício prolongado da posse. Quem ocupa um imóvel como se fosse dono, de maneira mansa, pacífica e contínua, pelo prazo previsto em lei, pode ter esse direito reconhecido.
A usucapião extrajudicial é o caminho administrativo, criado pela Lei 13.105/2015, que permite buscar esse reconhecimento diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde o bem está, sem precisar de processo judicial — desde que não haja litígio.
É uma aquisição originária: o imóvel “nasce” em seu nome no momento do registro, sem incidência de ITBI e rompendo com a cadeia anterior de proprietários.
O procedimento envolve duas serventias com papéis distintos. Entender essa divisão é essencial para não criar expectativas erradas.
Aqui, no 2º Tabelionato de Notas de Jundiaí, o tabelião constata e atesta os fatos da posse: tempo, características, pessoas envolvidas, vizinhos.
Com a ata em mãos, o advogado protocola o requerimento no Registro de Imóveis da cidade do imóvel. É lá que o pedido é analisado e julgado.
Quatro fases bem definidas, do primeiro contato ao registro da nova matrícula.
Você comparece ao Tabelionato com documentos da posse, fotos, contas antigas, justo título (se houver) e indica testemunhas e vizinhos. O tabelião analisa, pode visitar o imóvel e lavra a ata atestando a realidade fática.
O advogado contratado por você elabora o requerimento de usucapião, anexa a ata, a planta, o memorial descritivo, certidões e provas — e protocola tudo no Registro de Imóveis competente.
O Oficial notifica os titulares de direitos reais, os confrontantes e os entes públicos (União, Estado, Município) e publica edital. Quem for notificado tem 15 dias para se manifestar — o silêncio vale como concordância.
Sem impugnação fundamentada, o Registrador faz a qualificação registral e decide. Se deferido, abre matrícula em seu nome. Se houver litígio insanável, o procedimento é extinto e remetido ao Poder Judiciário.
Esta é a confusão mais comum, e queremos resolvê-la antes de qualquer pagamento.
Por força do art. 402, § 3º do Provimento CNJ nº 149/2023, o tabelião é obrigado a registrar no próprio texto da ata que “o instrumento não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade”. Ele serve apenas para instruir o requerimento perante o Registro de Imóveis.
Quem reconhece (ou não) sua propriedade é o Oficial do Registro de Imóveis, depois de notificações, edital e análise. Por isso a ata, sozinha, guardada na gaveta, não basta.
Para encerrar a confusão de uma vez.
A decisão sobre o reconhecimento da propriedade pela usucapião compete ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde está o bem. Ele exerce o chamado juízo de qualificação registral — analisa juridicamente todo o conjunto (ata, planta, certidões, ausência de impugnação) e profere decisão fundamentada.
O Tabelionato de Notas (este cartório) não declara que você é dono. Nossa atuação é probatória e preparatória, dentro do rigor do Provimento CNJ 149/2023 e das Normas da Corregedoria de São Paulo.
Caso a ata seja indeferida administrativamente pelo Registro de Imóveis, isso não impede que você busque a via judicial — mas a ata produzida aproveita como prova lá também.
Reunimos aqui os três blocos: tempo de posse, documentos pessoais e técnicos. Prepare-se antes de protocolar.
Os tropeços que mais inviabilizam pedidos no Registro de Imóveis. Confira se você não está em nenhum deles antes de avançar.
A ata notarial de usucapião deve ser lavrada exclusivamente pelo Tabelionato de Notas do município onde o imóvel está. Cartório de outra cidade fere a competência fixada pelo CNJ e o Registrador rejeita o pedido.
Lavrar a ata e guardá-la na gaveta achando que já é o dono. Não é. Sem o protocolo no Registro de Imóveis com a assistência de um advogado, nada se transfere.
Se há uma compra e venda regular possível (com escritura e ITBI), a usucapião não pode ser instrumentalizada para evitar imposto. O Tabelionato e o Registro estão atentos a isso e devolvem o pedido.
Quem mora a título de locação, comodato, mera tolerância ou trabalho como caseiro não exerce posse com ânimo de dono. Não há como usucapir nesses cenários — o pedido será negado.
Apresentar croqui sem ART/RRT, ou planta feita por profissional não habilitado em São Paulo (CREA/CAU-SP), trava o procedimento. A planta é peça técnica obrigatória, salvo nas exceções de unidade autônoma e loteamento regular.
Não tentar colher a assinatura de vizinhos e titulares registrados na planta multiplica notificações, prazos e custos. Quanto mais consenso prévio, mais rápido o caso.
As dúvidas que mais aparecem no balcão e no WhatsApp do cartório.
Não. A ata notarial é a prova oficial de que você exerce a posse sobre o imóvel. A declaração de propriedade — o direito de ser o dono legal — virá apenas depois, do Oficial do Registro de Imóveis, ao deferir o pedido e abrir matrícula em seu nome.
Para a lavratura da ata no Tabelionato, a presença do advogado é facultativa (embora altamente recomendada). Para protocolar o requerimento no Registro de Imóveis, a representação por advogado é obrigatória por lei (art. 216-A da Lei 6.015/1973).
Se o titular registral não for localizado nos endereços indicados ou estiver em local incerto, o Oficial de Registro de Imóveis fará a notificação por edital publicado em jornal. Não havendo manifestação em 15 dias, a lei interpreta o silêncio como concordância.
Havendo impugnação fundamentada, o Registrador tentará uma conciliação. Se não houver acordo, o cartório não pode julgar o conflito: o procedimento é extinto e remetido à Justiça, virando processo judicial. A ata notarial produzida aproveita como prova lá também.
Não é uma obrigação absoluta, mas é uma diligência altamente recomendada e frequentemente necessária. Visitar o local permite constatar a realidade fática (muros, construção, plantio, ocupação), conversar com vizinhos e dar robustez à fé pública do ato.
Sim. A lei permite a soma das posses (accessio possessionis). Na ata, o tabelião descreverá o justo título (contrato particular, recibo) e atestará que o seu tempo, somado ao do antigo possuidor, atinge o prazo exigido para a modalidade pretendida — desde que a cadeia tenha sido contínua e pacífica.
Não há ITBI. A usucapião é uma forma de aquisição originária: o imóvel “nasce” em seu nome no momento do registro, rompendo com o proprietário anterior. Como não há transmissão entre vivos, o imposto de transmissão (ITBI) não incide. O mesmo vale para o ITCMD.
Não. Diferente de uma escritura de compra e venda (que tem livre escolha do tabelionato), a ata de usucapião e o registro devem ser feitos obrigatoriamente nos cartórios do município onde o imóvel está localizado. Isso decorre do art. 402 do Provimento CNJ nº 149/2023.
Sim, mas a prova da posse fica mais difícil. Nesse caso, ganham peso a oitiva de testemunhas (vizinhos antigos), fotografias datadas, declarações, recibos de obras, registros em redes sociais e a vistoria do tabelião ao local. O conjunto deve ser suficiente para formar a convicção notarial.
Não. A negativa no âmbito administrativo (Registro de Imóveis) não faz coisa julgada. Você poderá levar o caso à Justiça, onde o Juiz analisará o pedido permitindo a produção de novas provas — inclusive aproveitando integralmente a ata notarial já lavrada.
Os valores não são fixados pelo cartório. Tanto os emolumentos da ata notarial quanto os do processamento e registro seguem rigorosamente a tabela do Estado de São Paulo, fixada pela Lei Estadual nº 11.331/2002. A base de cálculo da ata é o valor venal ou de mercado do imóvel. Consulte a tabela vigente.
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