Vender ou comprar um imóvel é um momento importante. Aqui você entende como funciona a escritura pública — e começa o pedido com a nossa equipe pronta pra cuidar de cada detalhe.
A escritura pública de compra e venda é o instrumento notarial dotado de fé pública pelo qual o nosso cartório formaliza a vontade das partes na transferência onerosa de um bem — em regra, um imóvel.
É o contrato pelo qual o vendedor se obriga a transferir o domínio de determinada coisa ao comprador, mediante o pagamento de um preço certo em dinheiro (art. 481 do Código Civil). O ato traduz o acordo de vontades em forma pública e serve como título hábil para o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.
É a forma jurídica padrão para tudo que envolve transferência onerosa de imóvel — da casa própria à reorganização patrimonial familiar.
Casa, apartamento, terreno residencial ou imóvel rural pra moradia. Pode ser à vista (recursos próprios) ou com financiamento bancário. É o caso mais comum no balcão do nosso cartório.
Imóveis comerciais, salas, galpões, lojas e imóveis residenciais comprados para gerar renda de aluguel ou capitalização patrimonial.
Compras entre familiares, transferências dentro de holdings imobiliárias, e operações de planejamento sucessório que precisam de uma transferência onerosa formalizada (e não doação).
A natureza do pagamento e da garantia molda a forma da escritura. Os três caminhos abaixo cobrem a esmagadora maioria das operações.
A forma mais simples e rápida. O comprador paga o preço total e o vendedor transfere o domínio. Exige apenas a documentação padrão das partes e do imóvel, mais o ITBI recolhido. É a modalidade que flui melhor — sem etapas bancárias intermediárias.
Quando há banco, o instrumento usado é, em regra, o contrato particular com força de escritura pública — emitido pelo banco conforme a Lei nº 4.380/1964 (SFH) ou Lei nº 9.514/1997 (SFI, alienação fiduciária em garantia). Nesses casos, o nosso cartório atua na consultoria, no reconhecimento de firmas e em escrituras complementares quando o caso exige.
A escritura pode conter cláusulas que protegem qualquer das partes: resolutiva (desfaz a venda se uma condição falhar), retrovenda (direito do vendedor de recomprar em até 3 anos — art. 505 do CC), arras confirmatórias ou penitenciais (sinal). A redação precisa ser cuidadosa pra não criar ambiguidade.
Algumas operações se parecem com compra e venda mas têm forma legal e tributação diferentes. Identificar isso desde o começo evita refazer o ato e pagar imposto errado.
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar — você paga, recebe a chave, mas ainda não é dono. Para se tornar dono, é preciso lavrar a escritura pública (ou o instrumento bancário com força de escritura) e levar a registro. Pular essa etapa é o erro mais caro do mercado imobiliário brasileiro.
Cada caso tem suas particularidades (pessoa física ou jurídica, imóvel urbano ou rural, vendedor casado, financiamento envolvido). Por isso preparamos a lista completa em PDF, com as situações mais comuns explicadas. Em qualquer dúvida, conta com a gente.
Em dúvida sobre o seu caso? Envie o pedido pelo formulário e a equipe orienta caso a caso.
O fluxo da escritura tem sete fases — da chegada da documentação ao encaminhamento para registro. Você acompanha cada passo com a nossa equipe.
A regra está no art. 108 do Código Civil: a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Vale o maior valor entre o preço do negócio e o valor venal do imóvel.
Não é lícito fracionar o negócio para fugir da exigência (entendimento do CSM/SP).
A escritura também é exigida, independentemente de valor, em casos específicos como a alienação de imóvel rural por estrangeiro (art. 8º da Lei nº 5.709/1971).
A lei comporta exceções específicas. São interpretadas restritivamente — fora dessas hipóteses, a escritura é necessária:
O custo da escritura segue a Tabela de Emolumentos do Estado de São Paulo (Lei Estadual nº 11.331/2002). O valor é progressivo, calculado sobre o maior valor entre o preço declarado, o valor venal do IPTU/ITR ou o valor venal de referência do ITBI.
Em situações específicas previstas em lei, o ato pode ser lavrado com até 40% de desconto sobre o valor da tabela. Aplicam-se, entre outras hipóteses, certos casos de financiamento habitacional e situações fiscais previstas na legislação estadual.
O enquadramento depende da operação concreta — para saber se o seu caso se beneficia, calcule um orçamento personalizado.
Ou consulte a Tabela de Emolumentos 2026 com os valores integrais.
São os erros que mais causam prejuízo, retrabalho e disputa judicial.
Por que a "economia" de ITBI hoje pode custar caro amanhã — em três camadas simultâneas: civil, fiscal e criminal.
A "economia" de ITBI hoje vira imposto federal na revenda. O detalhamento do cálculo mostra por que o saldo é negativo — quase sempre.
| Valor real pago | R$ 1.000.000 |
| Valor declarado na escritura | R$ 700.000 |
| Revenda futura pelo valor real | R$ 1.000.000 |
| (−) Custo de aquisição registrado | R$ 700.000 |
| Ganho de capital artificial | R$ 300.000 |
| IR devido (alíquota base 15%) | R$ 45.000 |
Não. A escritura é o título — o contrato público que formaliza a vontade das partes. A propriedade só passa para o seu nome quando você leva esse título a registro no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil).
Apenas se o valor do imóvel (preço ou venal, o maior) for igual ou inferior a 30 salários mínimos, ou se a compra for financiada por banco no SFH/SFI. Acima desse teto e fora dessas exceções, a escritura pública é obrigatória.
Sim — a escolha do cartório de notas é livre (Lei nº 8.935/1994). Você pode lavrar a escritura em qualquer cartório do Brasil, independentemente de onde o imóvel está. O registro, no entanto, deve ser obrigatoriamente no CRI da circunscrição do bem.
Sim. Pela plataforma e-Notariado, fazemos videoconferência com você e as partes e a escritura é assinada digitalmente. Tem a mesma validade do ato em papel. Aplicam-se regras de competência territorial do Provimento CNJ 149/2023.
Não. Diferente de inventário e divórcio, a compra e venda não exige advogado. Nossa equipe presta a assessoria jurídica imparcial necessária — sem custo extra. Em casos de litígio ou complexidade contratual, advogado é recomendável.
Pela regra do art. 490 do Código Civil, salvo convenção em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. Despesas com a tradição (entrega) ficam a cargo do vendedor.
Os emolumentos seguem a Lei Estadual nº 11.331/2002. O valor é progressivo, calculado sobre o maior valor entre o preço declarado, o valor venal do IPTU/ITR ou o valor venal de referência do ITBI.
Em situações específicas previstas em lei, a escritura pode ser lavrada com até 40% de desconto sobre a tabela. Para saber se o seu caso se enquadra e ver o valor estimado, use a calculadora de orçamento.
Para consulta dos valores integrais, veja a Tabela de Emolumentos 2026.
Antes de preencher o formulário, confirme se você tem o essencial. Não precisa estar tudo pronto — onde faltar, anotamos e orientamos.
Pronto para começar? O pedido é online: você envia os documentos, a gente lê, confere e avisa o que falta.
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Falar pelo WhatsAppDúvidas operacionais sobre prazo e pagamento dos emolumentos.
Sem taxas adicionais:
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Com taxas (cobradas pela Parcela Express):
Boleto bancário · Cartão de débito · Cartão de crédito
Parcelamento em até 21x no cartão de crédito via Parcela Express, com juros da plataforma. [Simulador de parcelamento a disponibilizar — link a inserir]